Barcelona Si estás pensando en reformar tu vivienda o local comercial, es necesario que conozcas las condiciones de la contratación y subcontratación de empresas de construcción, plazos, aportación de proyectos, así como las causas de rescisión del contrato o reclamación por defectos o vicios ocultos.
Cumplimiento de las obligaciones legales
Cuando la empresa de reformas te haya presentado el proyecto técnico y estés conforme con el mismo, es obligatorio solicitar la licencia de obras de reforma al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre el inmueble objeto de reforma. Esta solicitud debe ir acompañada de una declaración responsable, una memoria del proyecto, firmada por un arquitecto, así como los planos del resultado final. La declaración responsable es un documento en el que el propietario expresa su compromiso de cumplir con los requisitos de la normativa de urbanismo municipal. El Ayuntamiento calificará la obra como mayor o menor, teniendo en cuenta si se trata de una reforma que suponga un cambio en la distribución de la vivienda o que afecte a elementos comunes del edificio.
La licencia no será necesaria si se trata de obras menores, que son aquellas que no afectan a la seguridad de la construcción, la distribución de la vivienda, a zonas comunes de la finca o las viviendas de otros propietarios, como por ejemplo el alicatado de un baño o una cocina o la instalación de un aire acondicionado.
Además de la licencia de obras de reforma, es necesario solicitar al ayuntamiento una autorización de uso del espacio urbano para colocar un contenedor para los escombros.
En cuanto a la comunidad de propietarios, no es preciso obtener su consentimiento para iniciar las obras, salvo que se trate de una obra que afecte a elementos comunes o a la estructura del edificio.
Las partes contratantes
El contrato de reforma se formaliza entre el constructor, que puede ser una persona individual o una empresa; y el propietario o propietarios de una vivienda o local. El objeto del contrato es el proyecto técnico, que habrá sido elaborado previamente por un arquitecto (en caso de que hubiera que realizar una obra mayor que incluya la supresión o construcción de tabiques) o bien un arquitecto técnico, de acuerdo a las indicaciones del propietario. Este proyecto también ha de ser aprobado por acuerdo entre la empresa constructora y el o los propietarios.
El contenido del contrato
Los términos incluidos en el contrato van a variar en función del tipo de obra o reforma, pudiendo distinguir dos tipos de contrato: de obra mayor y de obra menor. En este caso solo haremos referencia al contrato de obra menor, que comprende aquellas reformas que no suponen una modificación de los elementos estructurales del edificio, ni cambios en la fachada. Este contrato deberá contener los siguientes extremos:
- El objeto de la obra, adjuntando el proyecto técnico y el plano del inmueble con indicación de las modificaciones realizadas en la distribución.
- El plazo de ejecución de las obras: en caso de que hubiera algún retraso que no sea por motivo debidamente justificado, se fijará una cuantía en concepto de indemnización.
- El precio de la obra y la forma de pago. Este importe quedará reflejado en una factura con el desglose de los conceptos referentes al coste de los materiales y la mano de obra.
- A quién corresponde la aportación de los materiales: a la empresa constructora o el propietario del inmueble.
- Las certificaciones de obra.
- El medio de resolución de conflictos contractuales: juzgado, tribunal o árbitro.
- La posibilidad de subcontratar a otra empresa para la ejecución de una parte de las obras: en este caso, la empresa contratista deberá especificar qué parte de las obras va a realizar el autónomo o la empresa subcontratada. La responsabilidad por la ejecución de las obras continuará siendo de la empresa constructora, que responderá de los daños y perjuicios que se pudieran causar por la ejecución de las obras del subcontratista, así como de sus salarios y de sus obligaciones con la Seguridad Social.
- La responsabilidad por daños materiales o defectos en la reforma del inmueble. Es recomendable contratar un seguro que cubra estas contingencias.
